Quando si parla di APE e libretto di impianto, c’è un equivoco che continua a circolare: se il libretto manca, la colpa ricade sul Tecnico Certificatore. In realtà le cose sono più sfumate e, dopo le recenti indicazioni operative del MASE sul nuovo Decreto Requisiti Minimi, capire chi risponde di cosa è diventato ancora più importante, sia per i professionisti sia per chi deve vendere o affittare casa.
Cosa dice il nuovo Decreto Requisiti Minimi
Il quadro normativo è cambiato di recente. Il Decreto 28 ottobre 2025, il cosiddetto nuovo Decreto Requisiti Minimi, è in vigore dal 3 giugno 2026 e aggiorna le regole sulla prestazione energetica degli edifici. Poche settimane dopo, il 18 giugno 2026, il MASE (Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica) ha pubblicato delle indicazioni operative per chiarirne l’applicazione pratica.
Su un punto la posizione ministeriale è netta: se l’immobile è dotato di un impianto termico, l’APE dovrebbe essere accompagnato dal libretto di impianto e da un rapporto di controllo di efficienza energetica (il cosiddetto RCEE, il documento che attesta l’esito dei controlli periodici) in corso di validità. In altre parole, per il MASE questi documenti non sono un optional: sono parte integrante di una Certificazione Energetica redatta a regola d’arte.
Fanno eccezione, in generale, gli impianti dismessi o disattivati, ad esempio distaccati dalla rete del gas o dichiarati fuori servizio al catasto regionale degli impianti termici, e naturalmente gli immobili del tutto privi di impianto, un caso particolare che abbiamo approfondito nell’articolo dedicato all’APE per immobili senza impianto.
Chi è il vero responsabile dell’impianto
Qui sta il punto che genera più confusione: il Tecnico Certificatore non è il responsabile dell’impianto. La normativa di riferimento, il DPR 74/2013, individua con precisione chi deve occuparsi di esercizio, conduzione, manutenzione e controlli dell’impianto termico:
- il proprietario dell’immobile, per gli impianti individuali;
- l’occupante o conduttore, ad esempio l’inquilino, quando l’immobile è locato;
- l’amministratore di condominio, per gli impianti centralizzati (un tema che abbiamo trattato nell’articolo su amministratori di condominio e libretto di impianto);
- l’eventuale terzo responsabile, cioè la ditta o il professionista a cui la gestione dell’impianto è stata formalmente delegata.
Se il libretto di impianto non esiste o i controlli periodici non sono stati fatti, la violazione è di uno di questi soggetti, non di chi arriva a fare il sopralluogo per l’APE. Il D.Lgs. 192/2005, all’art. 15, prevede infatti sanzioni distinte: in generale, per il proprietario o il conduttore che non mantiene l’impianto secondo le regole è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro, salvo i casi particolari previsti dalla normativa.
Il compito del Tecnico Certificatore: dichiarare la realtà
Il ruolo del Tecnico Certificatore è un altro: fotografare la situazione reale dell’immobile e metterla nero su bianco. Non è il poliziotto dell’impianto e non eredita le colpe di chi non ha fatto la manutenzione.
C’è però un aspetto delicato che ogni certificatore conosce bene. L’APE è una dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi del DPR 445/2000: il tecnico che lo firma si assume la responsabilità, anche penale, della veridicità di quanto dichiara.
Questo significa che il vero rischio per il professionista non è tanto trovarsi davanti a un impianto senza libretto, quanto firmare un APE “pulito” che nasconde il problema. Dichiarare condizioni diverse da quelle reali, per esempio omettere che locali non abitabili sono di fatto riscaldati, oppure attestare controlli mai avvenuti, espone il Tecnico Certificatore a conseguenze serie: l’art. 15 del D.Lgs. 192/2005 prevede, per l’attestato redatto senza il rispetto dei criteri e delle metodologie previste, una sanzione amministrativa che in generale va da 700 a 4.200 euro, oltre alla segnalazione all’ordine professionale e, nei casi di dichiarazioni false, alle possibili conseguenze penali. Ne abbiamo parlato in dettaglio nell’articolo sulle sanzioni per un APE non veritiero.
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In sintesi, le responsabilità corrono su due binari distinti:
| Soggetto | Di cosa risponde | Sanzione indicativa (art. 15 D.Lgs. 192/2005) |
| Responsabile dell’impianto (proprietario, conduttore, amministratore, terzo responsabile) | Manutenzione, controlli periodici, libretto di impianto | in generale da 500 a 3.000 euro |
| Tecnico Certificatore | Veridicità e correttezza tecnica dell’APE che firma | in generale da 700 a 4.200 euro |
Perché i Tecnici Certificatori si dividono
Davanti a un impianto senza libretto, nella pratica quotidiana i professionisti si dividono in due scuole di pensiero ed è utile capire perché.
Da una parte ci sono i certificatori più prudenti, che seguono alla lettera le indicazioni del MASE: senza libretto di impianto e rapporto di controllo valido l’APE non si emette. Prima si regolarizza la documentazione, magari facendo intervenire un manutentore che compili e registri il libretto, poi si procede con la Certificazione Energetica. Questa linea azzera ogni margine di ambiguità, ma può allungare i tempi per il cliente.
Dall’altra ci sono i certificatori con un approccio più dichiarativo: emettono l’APE fotografando la situazione così com’è e mettendo agli atti che la documentazione dell’impianto è incompleta. Il ragionamento è che la violazione resta in capo a chi conduce l’impianto e che il compito del tecnico è dichiarare la realtà, non nasconderla. È una lettura diffusa, ma dopo i chiarimenti ministeriali si muove in un’area più incerta: la posizione del MASE, come riportato anche dalla stampa di settore, ad esempio da Lavoripubblici, è che l’attestato emesso senza quella documentazione possa esporre anche il certificatore a sanzioni.
La divisione nasce quindi da un conflitto reale tra due principi: da un lato la responsabilità dell’impianto, che la legge assegna a chi lo conduce, dall’altro la completezza documentale che il ministero considera condizione per un APE regolare. Finché la prassi non si consoliderà, è probabile che le due scuole continueranno a convivere, anche con sensibilità diverse da regione a regione.
Documenti in ordine, APE senza pensieri
La morale, per chi deve richiedere una Certificazione Energetica, è semplice: le responsabilità di impianto e certificazione viaggiano su binari separati, ma un dossier documentale completo mette al riparo tutti, proprietario e tecnico. Per questo su Apefacile consigliamo sempre di avere tutti i documenti pronti prima di far redigere l’APE: libretto di impianto, rapporto di controllo, planimetria e atto di provenienza. Se il libretto manca, nell’articolo su come ottenere l’APE senza libretto di impianto trovi i passaggi per metterti in regola senza stress.
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Content Manager di Apefacile.it. Laureato in Scienze Ambientali, ha lavorato presso studi tecnici di ingegneria, geologia e in ambito energetico e ambientale. Appassionato di tecnologie, informatica, scrittura, musica. Lavora nel Gruppo Immobilgreen dal 2017.