Aggiornato a ottobre 2026
L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento che indica quanta energia consuma una casa e le assegna una Classe Energetica da A4 a G. È obbligatorio quando vendi o affitti un immobile e può essere redatto solo da un Tecnico Certificatore abilitato. In questa guida trovi cos’è, a cosa serve, quando è obbligatorio, chi lo rilascia, quanto dura e cosa cambia nel 2026.
Cos’è l’APE e cosa significa la sigla
APE è l’acronimo di Attestato di Prestazione Energetica. Nel linguaggio di tutti i giorni lo senti chiamare in tanti modi: certificato APE, Certificazione Energetica, certificato energetico, “il documento APE della casa”. Si tratta sempre dello stesso documento, disciplinato dal D.Lgs. 192/2005.
In parole semplici, l’APE è la carta d’identità energetica di un immobile. Descrive come è costruito l’edificio, quali impianti utilizza e quanta energia serve per abitarlo in condizioni standard. Riguarda qualsiasi unità immobiliare: appartamento, villetta, ufficio, negozio.
Fino al 2013 lo stesso documento si chiamava ACE (Attestato di Certificazione Energetica). Avendo una validità di dieci anni, i vecchi ACE oggi sono tutti scaduti: se in casa hai ancora uno di quei certificati, per vendere o affittare ti serve un nuovo APE.
A cosa serve l’APE
L’APE non è solo un adempimento. Serve a quattro cose concrete:
- Informare chi compra o prende in affitto: grazie alla Classe Energetica è possibile confrontare immobili diversi e farsi un’idea delle spese per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda.
- Capire dove la casa disperde energia: il documento contiene le raccomandazioni del tecnico sugli interventi più convenienti per migliorare la classe.
- Dare valore all’immobile: una classe alta è un argomento di vendita, una classe bassa è un’informazione che l’acquirente ha diritto di conoscere prima di firmare.
- Accedere ad alcuni incentivi: per diversi bonus legati alla riqualificazione energetica l’APE è uno dei documenti richiesti.
Cosa contiene: le classi energetiche da A4 a G
Il cuore dell’APE è la Classe Energetica. Le classi sono dieci: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F e G. La A4 è la più efficiente, la G è quella con i consumi più alti.
La classe dipende dall’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, espresso in kWh per metro quadrato all’anno. Più l’indice è basso, meno energia serve per vivere in quella casa.
Oltre alla classe, nell’APE trovi:
- i dati dell’immobile (indirizzo, dati catastali, superficie, anno di costruzione);
- la qualità dell’involucro in inverno e in estate, cioè quanto muri, tetto e infissi trattengono il caldo e il fresco;
- le caratteristiche degli impianti di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda;
- le emissioni di CO2;
- gli interventi raccomandati con una stima della classe raggiungibile.
Quando è obbligatorio
L’APE è obbligatorio per legge in questi casi:
- Vendita di un immobile: il documento va messo a disposizione dell’acquirente già durante la trattativa e allegato all’atto dal Notaio.
- Donazione e altri trasferimenti a titolo gratuito.
- Nuovo contratto di affitto: l’obbligo vale per i nuovi contratti, non per i rinnovi o le proroghe di un contratto già in corso.
- Annunci immobiliari di vendita o di affitto: la Classe Energetica e l’indice di prestazione devono comparire nell’annuncio, su qualsiasi canale.
- Edifici di nuova costruzione, a fine lavori.
- Ristrutturazioni importanti, cioè interventi che interessano oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’edificio.
- Richiesta di incentivi per la riqualificazione energetica, quando la misura lo prevede.
Quando l’APE non serve
Non tutti gli immobili devono avere l’APE. Sono esclusi, tra gli altri:
- box, cantine, autorimesse, depositi e locali simili, privi di impianti di climatizzazione;
- ruderi e fabbricati venduti al grezzo, purché questo stato sia dichiarato nell’atto;
- fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
- edifici agricoli non residenziali senza impianti di climatizzazione;
- edifici industriali e artigianali riscaldati solo per esigenze del processo produttivo;
- luoghi di culto.
Se hai un dubbio sul tuo caso, la valutazione spetta al tecnico o al Notaio che segue l’atto. Leggi anche il nostro articolo sulle Categorie Catastali per le quali l’APE non è obbligatorio.
Chi può rilasciare l’APE
L’APE può essere redatto solo da un Tecnico Certificatore abilitato, secondo i requisiti del DPR 75/2013. Non sono soltanto ingegneri e architetti: possono esserlo anche geometri, periti industriali e altri tecnici con i titoli previsti, iscritti al proprio albo e abilitati alla progettazione di edifici e impianti, oppure in possesso di un corso di formazione specifico con esame finale.
Il certificatore deve essere indipendente: non può avere interessi nell’immobile né legami di parentela con il proprietario.
Per redigere l’attestato, la normativa prevede almeno un sopralluogo da parte del tecnico, che raccoglie i dati su murature, infissi e impianti e li elabora con un software certificato. A lavoro concluso il tecnico firma l’APE e lo deposita nel catasto energetico della Regione: è questo passaggio a renderlo un documento ufficiale.
Per questo richiedere l’APE online è perfettamente legittimo. Online avvengono l’ordine, la raccolta dei documenti e la consegna, mentre la redazione resta in capo a un Tecnico Certificatore abilitato che ne risponde professionalmente.
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Quanto dura l’APE e quando va rifatto
L’APE ha una validità massima di 10 anni dalla data di rilascio. Nello stesso periodo puoi usarlo più volte, ad esempio per affittare e poi per vendere.
Ci sono però due situazioni in cui i dieci anni non valgono:
- Controlli dell’impianto non eseguiti: la validità è legata al rispetto dei controlli periodici di efficienza energetica della caldaia e degli altri impianti termici, da annotare sul Libretto di Impianto. Se salti un controllo obbligatorio, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della scadenza non rispettata.
- Lavori che cambiano la Classe Energetica: cappotto termico, sostituzione degli infissi, nuova caldaia o pompa di calore, installazione di un impianto di climatizzazione. In questi casi l’APE va aggiornato con una nuova analisi, anche se non sono passati dieci anni.
Quanto costa
Il prezzo dell’APE non è fissato dalla legge. Dipende soprattutto da quattro fattori: tipologia e dimensione dell’immobile, Regione (in alcune sono previsti contributi per il deposito), complessità degli impianti e urgenza della richiesta.
Diffida dei prezzi troppo bassi: un attestato fatto in fretta e con dati approssimativi può riportare una classe sbagliata ed espone a contestazioni sia te sia il tecnico.
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Cosa rischi senza APE
Le sanzioni sono previste dall’art. 15 del D.Lgs. 192/2005 e ricadono su chi aveva l’obbligo:
- vendita senza APE: da 3.000 a 18.000 euro a carico del proprietario;
- affitto senza APE: sanzioni più contenute, che vanno da 300 a 4.000 euro in base al tipo di violazione;
- annuncio senza Classe Energetica: da 500 a 3.000 euro a carico di chi pubblica l’annuncio, agenzia immobiliare compresa.
Pagare la sanzione non sostituisce il documento: l’APE va comunque prodotto.
Cosa cambia nel 2026
Il 2026 porta due novità da conoscere.
Nuovo metodo di calcolo. Dal 3 giugno 2026 è operativo il DM 28 ottobre 2025 (il cosiddetto Decreto Requisiti Minimi), che aggiorna le regole con cui si calcola la prestazione energetica degli edifici. Il formato dell’APE e le dieci classi restano gli stessi. Gli APE rilasciati prima di quella data restano validi fino alla loro scadenza naturale.
Direttiva europea “Case Green”. La Direttiva (UE) 2024/1275 prevede una nuova scala armonizzata da A a G, uguale in tutta Europa. In Italia entrerà in vigore solo con il decreto di recepimento, che alla data di aggiornamento di questo articolo non è ancora stato approvato. Nel frattempo vale la scala attuale e non c’è alcun obbligo di rifare un APE ancora valido.
Un documento solo, da avere pronto al momento giusto
L’APE è il documento che certifica i consumi energetici della tua casa, serve ogni volta che vendi, affitti o pubblichi un annuncio, dura fino a 10 anni se tieni in regola i controlli dell’impianto e deve essere firmato da un Tecnico Certificatore abilitato. Se ti serve per un rogito o per un contratto di affitto, conviene muoversi per tempo.
Imprenditore del mondo digital e della green economy. Laureato all’Università degli Studi di Roma Tor Vergata in Economia e management nel 2011, si specializza con un Master in Facility Management ed efficienza energetica. Entra in Sol.teck e sviluppa il ramo d’azienda del fotovoltaico residenziale e O&M per i grandi impianti, realizzando in pochi anni oltre 500 impianti per risparmio energetico e fotovoltaico.
Founder del portale abbassalebollette.it, punto di riferimento in Italia per quanto riguarda la comparazione di tariffe luce e gas e la più evoluta piattaforma per la simulazione di impianti per il risparmio energetico. Nel 2016 Abbassalebollette.it viene acquisito da un fondo attivo nel settore energetico. Sempre nel 2016 fonda Immobilgreen.it, portale italiano sulla bioedilizia, con la più vasta raccolta di modelli in legno e prefabbricati proposti dai costruttori su scala nazionale. Una divisione del gruppo immobilgreen.it dedicata alla certificazione energetica (APE) diventa nel 2018 Apefacile.it, il servizio N°1 per la certificazione energetica in Italia. Nel 2021 costruisce una divisione dedicata alla riqualificazione energetica degli edifici chiamata paginegreen360.it, poi acquisita dalla squadra di Davide Calabrò di Soluzionigreen.it. In seguito fonda Domodeus.it, piattaforma che fornisce documenti e servizi immobiliari, grazie ad una Rete nazionale di Tecnici, li organizza e permette di condividerli facilmente quando serve.
Fabio Tantari è autore dei libri “Case Prefabbricate in legno tutta la verità” (2018) e “Guida Pratica alla certificazione energetica” (2022).