La Certificazione APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento ufficiale che classifica l’efficienza energetica del tuo immobile e, a Roma come nel resto del Lazio, è indispensabile ogni volta che entri in contatto con il mercato immobiliare: vendita, affitto, ristrutturazione o richiesta di bonus fiscali.
Se ti stai chiedendo come ottenerla nel modo più semplice e rapido, questa guida ti accompagnerà passo dopo passo, tenendo conto anche delle particolarità del patrimonio edilizio romano e delle regole introdotte dalla Regione Lazio con il nuovo regolamento del 2025.
Cos’è l’APE e quando è obbligatorio
L’APE indica il consumo energetico dell’immobile e assegna una Classe Energetica compresa tra A4, la più performante, e G, la meno efficiente. Il documento riporta anche il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile (EPgl,nren, cioè l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile) e le raccomandazioni per migliorare la prestazione dell’edificio. Ha una validità di 10 anni, salvo interventi che modifichino sensibilmente la prestazione energetica dell’immobile.
Situazioni in cui serve richiedere l’APE a Roma
La Certificazione Energetica APE è obbligatoria per:
- Compravendita di immobili: va allegata all’atto notarile e riportata nell’annuncio di vendita.
- Contratti di affitto e locazione, sia nuovi sia rinnovati, con obbligo di consegna al conduttore.
- Trasferimento a titolo gratuito o oneroso in cui è previsto dalla normativa (donazioni, successioni con vendita, permute).
- Nuove costruzioni al termine dei lavori, prima della richiesta di agibilità.
- Ristrutturazioni importanti che coinvolgono più del 25% della superficie disperdente o interventi sull’involucro e sugli impianti.
- Riqualificazioni energetiche legate a incentivi e bonus fiscali (Ecobonus, Superbonus dove ancora applicabile, Conto Termico).
L’obbligo è normato a livello nazionale dal D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche, in attuazione della Direttiva europea sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD), aggiornata da ultimo con la Direttiva UE 2024/1275. A questo si aggiunge, per gli immobili nel Lazio, la disciplina regionale attuativa.
Senza APE o in caso di APE non conforme si va incontro a sanzioni amministrative che, salvo eccezioni previste dalla normativa, possono variare da alcune centinaia fino a diverse migliaia di euro, oltre alla nullità della clausola relativa nell’atto di vendita o di locazione.
Requisiti normativi e sistema regionale nel Lazio
La Regione Lazio ha recepito e attuato la disciplina nazionale con la DGR n. 509 del 4 agosto 2016, che ha istituito il sistema informativo APE-Lazio, gestito operativamente da ENEA in accordo con la Regione. Da quel momento tutti gli Attestati di Prestazione Energetica emessi per immobili situati nel territorio regionale devono essere trasmessi in via telematica al catasto energetico regionale attraverso il portale apelazio.enea.it.
Nel 2025 il quadro si è aggiornato con il Regolamento regionale 28 luglio 2025 n. 16, che ha abrogato il precedente Regolamento regionale n. 20/2021 e ha rivisto in modo organico gli oneri di trasmissione, i controlli e le sanzioni. Le principali novità che riguardano da vicino chi ordina un APE a Roma sono:
- un onere di trasmissione di 15 euro per attestato, dovuto al momento del deposito nel sistema APE-Lazio e destinato al funzionamento del sistema e alle attività ispettive di ARPA Lazio;
- controlli di qualità automatici e a campione sugli attestati depositati, con criteri di campionamento standardizzati;
- un sistema di sanzioni progressive per il Tecnico Certificatore in caso di errori formali o sostanziali, con obbligo di annullamento e sostituzione dell’APE entro 45 giorni;
- conservazione della documentazione tecnica per almeno cinque anni dalla data di validazione dell’APE.
La trasmissione digitale permette alla Regione di monitorare in modo puntuale la qualità degli attestati e di intervenire in caso di irregolarità, a tutela sia del proprietario sia dell’acquirente o del conduttore dell’immobile.
Chi può redigere l’APE
In base all’art. 2 del DPR 16 aprile 2013, n. 75, possono redigere l’APE esclusivamente Tecnici Certificatori abilitati, in possesso di titolo di studio tecnico (ingegneri, architetti, geometri, periti industriali o agrari con specifica abilitazione) e iscritti al proprio Ordine o Collegio professionale, oppure in possesso della formazione specifica di 80 ore prevista dal decreto.
Per operare nel Lazio il Tecnico deve essere inserito nell’elenco regionale dei soggetti abilitati alla Certificazione Energetica degli edifici, secondo quanto previsto dalla DG Lazio n. 308 del 7 giugno 2016 e dalla Deliberazione regionale 398/2017. Il Tecnico Certificatore deve inoltre garantire indipendenza e imparzialità rispetto agli interessi del committente e dei costruttori.
Il Tecnico effettua un sopralluogo obbligatorio in immobile, raccoglie i dati sull’involucro edilizio e sugli impianti, realizza la documentazione fotografica richiesta dal Regolamento regionale e produce l’attestato. Se ordini l’APE su Apefacile.it non devi cercare tu un professionista: ci pensa la nostra rete di oltre 1.000 Tecnici Certificatori distribuita in tutta Italia, con un Tecnico locale che opera nella tua zona di Roma.
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Documenti necessari per ottenere l’APE a Roma
Per ottenere la Certificazione APE è fondamentale procurarsi in anticipo tutti i documenti che permettono al Tecnico Certificatore di redigere correttamente l’attestato. Ecco quali sono, distinti tra obbligatori e consigliati.
| Categoria | Documenti principali |
|---|---|
| Immobile | Planimetria catastale, visura catastale, dati identificativi del proprietario, indirizzo e ubicazione dell’immobile |
| Impianti | Libretto di impianto termico con codice catasto (per gli impianti a servizio dell’immobile nel Comune di Roma), targhe di caldaia, condizionatori e generatori |
| Consigliati | Relazione tecnica ex Legge 10/91 (se disponibile), schede tecniche di infissi e isolamenti, precedente APE se esistente, documentazione degli interventi di riqualificazione già eseguiti |
Nota importante: il libretto dell’impianto termico è, nel Lazio, obbligatorio per tutti gli impianti installati o modificati e da compilare a cura del manutentore. Per gli immobili nel Comune di Roma la gestione è affidata alla Città metropolitana di Roma Capitale, che coordina i controlli sugli impianti termici e la relativa documentazione.
Se non hai tutti i documenti a portata di mano non preoccuparti: quando ordini l’APE su Apefacile.it ti guidiamo passo dopo passo nella raccolta di ciò che serve al Tecnico Certificatore. In molti casi bastano la visura catastale e le informazioni di base sull’impianto per procedere.
Costi e tempistiche
I costi per la Certificazione APE possono variare in modo sensibile in base alla tipologia di immobile (appartamento, villa, ufficio, negozio), alla superficie, alla complessità impiantistica e alla zona di Roma in cui si trova. In generale, a queste voci si somma nel Lazio l’onere fisso di trasmissione di 15 euro previsto dal Regolamento regionale 16/2025 per ogni attestato depositato.
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Le particolarità di Roma da tenere d’occhio
Roma non è una città qualunque quando si parla di Certificazione Energetica. Il suo patrimonio edilizio è eterogeneo, stratificato nei secoli e sottoposto a vincoli che possono influenzare sia la redazione dell’APE sia la scelta degli eventuali interventi di riqualificazione.
Centro storico, palazzine d’epoca e vincoli della Sovrintendenza
Se il tuo immobile si trova nel Rione Monti, in Trastevere, in Prati, a Testaccio o in una qualsiasi delle aree comprese nel perimetro UNESCO del centro storico, è probabile che sia soggetto a vincoli della Sovrintendenza Capitolina o della Sovrintendenza Speciale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio di Roma. Questi vincoli non incidono sull’obbligo di APE, che resta pieno, ma condizionano fortemente gli interventi migliorativi che il Tecnico Certificatore inserisce nelle raccomandazioni: cappotti esterni, infissi con profili diversi dagli originali, pannelli fotovoltaici in vista o impianti a pompa di calore esterni possono essere limitati o vietati.
In questi casi il Tecnico deve orientarsi su soluzioni compatibili con la tutela del bene, come isolamento dall’interno, infissi a taglio termico con profili storicizzati, sostituzione del generatore di calore, valvole termostatiche e sistemi di regolazione. Segnalarlo al Tecnico durante il sopralluogo aiuta a redigere un APE realmente utile e a non ricevere raccomandazioni impraticabili.
Palazzine anni ’50-’80 e Classi Energetiche basse
Gran parte del patrimonio residenziale romano è stato costruito tra il secondo dopoguerra e gli anni ’80, con murature poco isolate, infissi in ferro o legno senza taglio termico e impianti centralizzati datati. I dati SIAPE di ENEA mostrano come, sul territorio nazionale, la maggior parte degli APE emessi ricada nelle Classi Energetiche più basse, tra E, F e G, e Roma non fa eccezione. Se hai un appartamento in una palazzina di quegli anni è statisticamente probabile che l’immobile ricada in una Classe Energetica bassa: non è un dramma, ma è un dato di partenza da conoscere prima di mettere in vendita casa o rinegoziare un affitto.
Zona climatica D e periodo di riscaldamento
Roma è classificata dal DPR 412/1993 in zona climatica D, con 1.415 gradi giorno e un periodo ufficiale di accensione degli impianti dal 1° novembre al 15 aprile, per un massimo di 12 ore giornaliere. Questo dato incide direttamente sul calcolo del fabbisogno energetico dell’immobile: rispetto alle città del Nord in zona E o F, Roma ha esigenze di riscaldamento più contenute, ma non trascurabili, ed è sempre più esposta a picchi di calore estivo che pesano invece sul fronte del raffrescamento. L’APE tiene conto di tutti questi aspetti nel calcolo dell’EPgl,nren.
Condomini e impianti centralizzati
Molti immobili romani, in particolare nei quartieri costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’80 come EUR, Nomentano, Balduina, Vigne Nuove, Talenti, Torrino, hanno impianti termici centralizzati. In questi casi il Tecnico Certificatore ha bisogno di dati aggiuntivi sull’impianto condominiale, che si richiedono in genere all’amministratore. Prevedere qualche giorno in più per raccogliere queste informazioni evita rallentamenti nella consegna dell’APE.
Quando rinnovare o aggiornare l’APE
Ecco un riepilogo delle situazioni in cui l’APE deve essere rifatto o aggiornato.
| Circostanza | Cosa succede all’APE |
|---|---|
| Nessuna modifica all’immobile o agli impianti | Validità 10 anni dalla data di emissione |
| Ristrutturazione importante o interventi che modificano la prestazione | Aggiornamento obbligatorio |
| Sostituzione o modifica degli impianti termici | Possibile revisione e nuovo APE |
| Errori formali o sostanziali contestati dai controlli regionali | Annullamento e nuova emissione entro 45 giorni |
| Immobile a libretto di impianto scaduto o assente | APE non valido finché non regolarizzato |
Attenzione al primo punto: la validità decennale decade se non è stato rispettato l’obbligo di manutenzione e controllo degli impianti termici previsto dalla normativa. Nel Lazio, come già visto, la competenza è della Città metropolitana di Roma Capitale per gli immobili nel Comune di Roma.
L’APE come porta d’ingresso al mercato immobiliare di Roma
Ottenere la Certificazione APE a Roma è un processo normato con precisione, oggi ancora più regolato grazie al Regolamento regionale 16/2025 e al sistema APE-Lazio gestito da ENEA. Sapere cosa ti serve, chi può redigerlo, quali costi affrontare e quali particolarità del patrimonio edilizio romano tenere presenti ti permette di arrivare preparato alla firma di un rogito, di un contratto di locazione o all’avvio di una riqualificazione.
Se stai vendendo o affittando un immobile a Roma o stai valutando un intervento di efficientamento, l’APE è il primo tassello: un documento snello ma con effetti concreti sul valore di casa tua, sulle scelte del compratore o dell’inquilino e sull’accesso ai bonus fiscali. Con Apefacile ordini il tuo attestato in meno di 5 minuti, con consegna standard in 72 ore e la possibilità di attivare il servizio SOS APE per averlo in 24 ore, appoggiandoti a un Tecnico Certificatore della tua zona.
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