La Certificazione Energetica degli edifici è diventata negli anni un elemento fondamentale nelle operazioni immobiliari. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) serve a indicare le caratteristiche energetiche di un immobile, la sua Classe Energetica e i possibili interventi di miglioramento.
Ma cosa succede quando un immobile cambia proprietario per vendita, donazione o successione? L’APE è sempre obbligatorio? E cosa cambia nei diversi casi? In questo articolo analizziamo la normativa e le differenze tra queste tre situazioni.
Cos’è l’APE e cosa prevede la normativa
L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento che certifica le prestazioni energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare. Viene redatto da un Tecnico Certificatore abilitato e ha una validità massima di 10 anni, salvo interventi che modifichino le prestazioni energetiche dell’immobile.
Se vuoi sapere se il tuo immobile ha un Attestato APE valido, puoi effettuare una Visura APE.
L’obbligo dell’APE è disciplinato principalmente dal Decreto Legislativo 192/2005, più volte aggiornato nel corso degli anni per recepire le direttive europee sull’efficienza energetica degli edifici. In particolare, l’articolo 6 del decreto stabilisce quando il documento debba essere prodotto e consegnato nelle operazioni immobiliari.
In generale, l’APE è richiesto quando un immobile viene venduto, locato o sottoposto a interventi rilevanti di riqualificazione energetica, perché consente a chi acquista o utilizza l’immobile di conoscere il livello di efficienza energetica e i consumi previsti.
Trasferimenti di proprietà: tre casi diversi
Quando un immobile passa da un soggetto a un altro, la normativa distingue tra tre tipologie principali di trasferimento:
| Tipo di trasferimento | Natura dell’atto | Esempio |
| Vendita | Trasferimento a titolo oneroso | Compravendita con pagamento |
| Donazione | Trasferimento a titolo gratuito | Passaggio di proprietà tra familiari |
| Successione | Trasferimento per eredità | Immobile ricevuto dopo il decesso del proprietario |
Dal punto di vista della Certificazione Energetica, queste tre situazioni non sono trattate nello stesso modo dalla normativa.
APE obbligatorio nella vendita di un immobile
Nel caso di vendita di un immobile, l’APE è sempre obbligatorio e si rischiano sanzioni se l’APE manca o è sbagliato.
Il proprietario deve far redigere la Certificazione Energetica prima della vendita e mettere il documento a disposizione dell’acquirente già durante la trattativa. Inoltre, l’APE deve essere citato o allegato all’atto notarile di compravendita (rogito), con una specifica clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni sulla prestazione energetica dell’immobile.
L’assenza dell’APE può comportare sanzioni amministrative significative per il venditore, generalmente comprese tra 3.000 e 18.000 euro.
Inoltre, i dati della prestazione energetica devono essere indicati anche negli annunci immobiliari, proprio per garantire trasparenza verso i potenziali acquirenti.
APE nelle donazioni: obbligo non esplicito ma applicato
Nel caso di donazione, cioè quando l’immobile viene trasferito gratuitamente (ad esempio tra genitori e figli), la normativa non indica esplicitamente l’obbligo dell’APE nello stesso modo previsto per la vendita.
Tuttavia, nella pratica notarile e nelle interpretazioni diffuse del D.Lgs. 192/2005, la Certificazione Energetica viene generalmente richiesta anche per i trasferimenti a titolo gratuito. Questo perché il trasferimento di proprietà comporta comunque il passaggio di informazioni sull’immobile al nuovo titolare.
In molti atti di donazione, quindi, il notaio richiede comunque la presenza dell’APE o almeno la dichiarazione relativa alla prestazione energetica.
La differenza principale rispetto alla vendita riguarda le sanzioni, che non sono sempre esplicitamente previste nello stesso modo.
Successione ereditaria: quando l’APE non è richiesto
Il caso della successione ereditaria è diverso.
Quando un immobile viene trasferito agli eredi attraverso la dichiarazione di successione, non è necessario redigere l’APE. La successione, infatti, non è considerata un atto di trasferimento volontario tra vivi ma un passaggio di proprietà per effetto della legge.
Di conseguenza:
- l’APE non serve per la dichiarazione di successione;
- non deve essere allegato alla pratica presso l’Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, l’APE diventerà necessario se successivamente gli eredi decidono di vendere o affittare l’immobile.
Differenze pratiche tra vendita, donazione e successione
Per chiarire meglio, ecco una sintesi delle principali differenze:
| Situazione | APE obbligatorio | Quando serve |
| Vendita | Sì | Prima della trattativa e allegato all’atto |
| Donazione | Generalmente sì | Spesso richiesto dal notaio per il trasferimento |
| Successione | No | Diventa necessario solo se l’immobile viene venduto o locato |
In sostanza, la Certificazione Energetica è quasi sempre richiesta quando esiste una transazione immobiliare tra soggetti vivi, mentre non è necessaria nei passaggi di proprietà derivanti dall’eredità.
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Il ruolo della Certificazione Energetica nel mercato immobiliare
Oltre all’obbligo normativo, l’APE ha assunto un ruolo sempre più importante nel mercato immobiliare.
La Classe Energetica di un immobile influisce infatti su diversi aspetti:
- valore di mercato della casa;
- consumi energetici e costi di gestione;
- accesso a incentivi o interventi di riqualificazione energetica;
- trasparenza nelle trattative immobiliari;
- richiesta di surroghe per mutui green.
Per questo motivo, la Certificazione Energetica non è soltanto un adempimento burocratico, ma anche uno strumento informativo utile per proprietari, acquirenti e professionisti del settore.
Quando l’APE diventa indispensabile per vendere o trasferire un immobile
Riassumendo quanto visto:
- nella vendita l’APE è obbligatorio e deve essere disponibile prima del rogito;
- nella donazione viene generalmente richiesto per completezza informativa dell’atto;
- nella successione non è necessario, ma diventa indispensabile se l’immobile viene successivamente venduto o affittato.
Capire quando serve la Certificazione Energetica è importante per evitare ritardi negli atti notarili, problemi nella compravendita o possibili sanzioni.
Se devi trasferire un immobile o stai preparando una vendita, la soluzione più semplice è richiedere la certificazione in anticipo e affidarsi a un Tecnico Certificatore qualificato, come quelli della Rete ProApe, affiliata ad Apefacile.
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Content Manager di Apefacile.it. Laureato in Scienze Ambientali, ha lavorato presso studi tecnici di ingegneria, geologia e in ambito energetico e ambientale. Appassionato di tecnologie, informatica, scrittura, musica. Lavora nel Gruppo Immobilgreen dal 2017.