L’impianto è centrale nella Certificazione Energetica APE
Quando si redige una Certificazione Energetica APE, non è possibile prescindere dall’analisi dell’impianto termico. Questo vale a maggior ragione in presenza di impianti centralizzati, tipici dei condomìni, dove produzione e distribuzione del calore influenzano in modo determinante la Classe Energetica dell’unità immobiliare.
Il Tecnico Certificatore è obbligato a reperire dati tecnici precisi: tipologia di generatore, potenza, rendimento, sistema di distribuzione, regolazione e contabilizzazione del calore. Senza queste informazioni, l’APE rischia di essere incompleto o non conforme, con possibilità di sanzioni.
La normativa nazionale, in particolare il D.P.R. 74/2013, stabilisce chiaramente l’obbligo di gestione, controllo e manutenzione degli impianti termici, nonché la redazione e l’aggiornamento del relativo libretto.
Il ruolo dell’Amministratore di Condominio
Nel caso di impianto centralizzato, secondo la normativa citata, il referente principale è l’Amministratore di Condominio. È lui che, per legge, ha la responsabilità della conservazione e aggiornamento della documentazione tecnica dell’impianto.
Tra i documenti fondamentali che il Tecnico Certificatore deve richiedere troviamo:
- Libretto di impianto per la climatizzazione;
- Ultimo Rapporto di Controllo di Efficienza Energetica;
- Eventuali certificazioni di adeguamento o interventi recenti.
L’Amministratore non può sottrarsi a questa richiesta: si tratta di documenti obbligatori, che devono essere disponibili e aggiornati. L’obbligo deriva anche dal quadro normativo definito dal D.Lgs. 192/2005, che disciplina il rendimento energetico nell’edilizia.
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Come contattare l’Amministratore in modo efficace
Ottenere i documenti non è sempre immediato, quindi è importante adottare un approccio corretto e professionale. I metodi più efficaci includono:
- Email formale: è il canale preferibile, perché lascia traccia della richiesta;
- PEC: consigliata nei casi più complessi o quando serve formalizzare la richiesta;
- Telefono: utile per un primo contatto, ma da seguire sempre con richiesta scritta;
- Accesso diretto allo studio: quando possibile, può velocizzare il processo.
Nella richiesta è importante specificare:
- l’indirizzo dell’immobile (come riferimento al Condominio);
- il nome del condòmino richiedente;
- la finalità (redazione APE);
- i documenti richiesti in modo chiaro.
Un tono garbato, ma deciso e preciso nella richiesta aumenta le probabilità di risposta rapida.
Il Libretto di Impianto e il Rapporto di Efficienza: cosa sono e perché servono
Il Libretto di Impianto è il documento che contiene tutte le informazioni tecniche e storiche dell’impianto termico. È obbligatorio per tutti gli impianti, indipendentemente dalla potenza.
Il Rapporto di Controllo di Efficienza Energetica, invece, è il documento rilasciato a seguito delle verifiche periodiche effettuate da Tecnici abilitati.
Questi documenti sono fondamentali perché:
- consentono di determinare i rendimenti reali dell’impianto;
- permettono di evitare stime approssimative;
- garantiscono la conformità normativa dell’APE.
In loro assenza, il Tecnico Certificatore è costretto a utilizzare valori standard o ipotesi cautelative, spesso penalizzanti per la Classe Energetica.
Cosa succede se i documenti non sono disponibili
La mancanza del libretto o del Rapporto di Controllo può generare diversi problemi:
- APE meno accurato: si basa su dati stimati;
- peggioramento della Classe Energetica;
- possibili contestazioni in caso di compravendita o locazione;
- sanzioni per il condominio o il responsabile dell’impianto.
Inoltre, l’assenza dei documenti può indicare una gestione non conforme dell’impianto, con ulteriori implicazioni legali.
Criticità frequenti e come risolverle
Nella pratica, non è raro incontrare difficoltà nel rapporto con l’Amministratore. Ecco le più comuni e come affrontarle:
1. Ritardi nella risposta
Sollecitare con una seconda email formale e, se necessario, utilizzare la PEC.
2. Documentazione incompleta
Richiedere esplicitamente ciò che manca e specificare che è necessario per legge.
3. Amministratore non collaborativo
Ricordare gli obblighi normativi e, nei casi estremi, coinvolgere il Tecnico per chiarire la necessità in modo formale.
4. Documenti obsoleti
Segnalare che devono essere aggiornati e che la responsabilità è in capo al condominio, quindi all’Amministrazione Condominiale.
Un approccio fermo, ma professionale e rispettoso, è sempre la strategia più efficace.
Senza dati certi, niente APE di qualità
Un APE ben fatto nasce da dati reali e verificabili. Nel caso degli impianti centralizzati, questo significa necessariamente passare dall’Amministratore e ottenere documentazione aggiornata e completa.
Ignorare questo passaggio significa compromettere la qualità della Certificazione Energetica APE e, di conseguenza, il valore dell’immobile.
Muoversi con metodo, conoscere la normativa e gestire correttamente il rapporto con l’Amministratore permette di evitare problemi, risparmiare tempo e garantire un risultato professionale.
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Imprenditore del mondo digital e della green economy. Laureato all’Università degli Studi di Roma Tor Vergata in Economia e management nel 2011, si specializza con un Master in Facility Management ed efficienza energetica. Entra in Sol.teck e sviluppa il ramo d’azienda del fotovoltaico residenziale e O&M per i grandi impianti, realizzando in pochi anni oltre 500 impianti per risparmio energetico e fotovoltaico.
Founder del portale abbassalebollette.it, punto di riferimento in Italia per quanto riguarda la comparazione di tariffe luce e gas e la più evoluta piattaforma per la simulazione di impianti per il risparmio energetico. Nel 2016 Abbassalebollette.it viene acquisito da un fondo attivo nel settore energetico. Sempre nel 2016 fonda Immobilgreen.it, il primo motore di ricerca di case ecosostenibili, valorizzando gli immobili con caratteristiche energetiche elevate rispetto agli immobili classici. Immobilgreen.it diventa presto il riferimento italiano per la bioedilizia, con la più vasta raccolta di modelli in legno e prefabbricati proposti dai costruttori su scala nazionale. Una divisione del gruppo immobilgreen.it dedicata alla certificazione energetica (APE) diventa nel 2018 Apefacile.it, il servizio N°1 per la certificazione energetica in Italia. Nel 2021 costruisce una divisione dedicata alla riqualificazione energetica degli edifici chiamata paginegreen360.it, poi acquisita dalla squadra di Davide Calabrò di Soluzionigreen.it.
Fabio Tantari è autore dei libri “Case Prefabbricate in legno tutta la verità” (2018) e “Guida Pratica alla certificazione energetica” (2022).