Se stai ristrutturando casa o hai un preventivo nel cassetto, le prossime otto settimane contano più di quanto pensi. Il 28 ottobre il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di legge di Bilancio 2027 e, tra le misure annunciate, c’è la conferma per un altro anno delle detrazioni al 50% sulla prima casa e al 36% sugli altri immobili, per il Bonus Casa 2027. Sembra una notizia che toglie ogni fretta. In realtà è una buona notizia con un asterisco: in questa guida ti spieghiamo quale, cosa cambia davvero dal 1° gennaio e perché pagare i lavori entro il 31 dicembre 2026 resta la scelta più prudente.
Cosa prevede oggi la legge per il 2027
Partiamo da ciò che è già scritto in Gazzetta Ufficiale. La Legge di Bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199) aveva prorogato per tutto il 2026 le aliquote del 50% e del 36%, rinviando il taglio di un anno. Il nuovo Testo Unico delle imposte sui redditi, approvato con il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 e applicabile dal 1° gennaio 2027, ha poi riordinato tutta la materia recependo quel calendario.
Il risultato, a legislazione vigente, è questo: dal 1° gennaio 2027 Bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus scendono al 36% per l’abitazione principale e al 30% per gli altri immobili, sempre con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 2028 il quadro si stringe ancora: aliquota unica al 30% e limite di spesa dimezzato a 48.000 euro.
Cosa cambia con il DDL di Bilancio 2027
L’articolo 4 del disegno di legge interviene proprio su quel taglio e lo rinvia, per ora, di un anno. Secondo il testo trasmesso alle Camere, illustrato nel comunicato del Consiglio dei Ministri n. 195, riguardo ai Bonus Casa 2027, per le spese sostenute nel 2027 avresti:
- Bonus ristrutturazioni: 50% per l’abitazione principale e 36% negli altri casi, con limite di 96.000 euro;
- Ecobonus: stesse aliquote, 50% e 36%, con limite di 96.000 euro per unità immobiliare;
- Sismabonus: 50% e 36%, per gli edifici nelle zone sismiche 1, 2 e 3;
- Bonus mobili: 50% su una spesa massima di 5.000 euro, collegato a lavori di recupero iniziati dal 1° gennaio 2026.
Il 50% spetta a chi è proprietario o titolare di un diritto reale (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) sull’immobile adibito ad abitazione principale, anche se lo diventa solo a fine lavori. Inquilini e comodatari possono detrarre, ma con l’aliquota ordinaria. Nei condomini l’aliquota si valuta per singolo condomino, in base alla destinazione della sua unità.
Restano ferme due regole: le caldaie uniche a combustibili fossili sono escluse da ogni detrazione e chi supera i 75.000 euro di reddito deve fare i conti con il tetto complessivo alle detrazioni previsto dal nuovo Testo Unico.
Due cose invece mancano. La prima è l’Ecobonus al 65% per la prima casa, di cui si era parlato a inizio ottobre: nel testo del DDL non c’è. La seconda è una stabilizzazione oltre il 2027: la proroga vale un solo anno, poi torna in gioco il taglio del 2028.
Perché conviene comunque pagare entro il 31 dicembre
Se il DDL conferma il 50% anche nel 2027, perché correre? Per quattro ragioni molto concrete.
Un disegno di legge non è ancora una legge. Il testo deve essere approvato da Camera e Senato entro il 31 dicembre e può essere modificato, anche nelle aliquote. Fino ad allora l’unico 50% certo è quello delle spese sostenute nel 2026. Su un intervento da 40.000 euro sulla prima casa, la differenza tra il 50% e il 36% vale 5.600 euro di detrazione: non è una cifra da affidare all’esito di un emendamento.
Per il fisco conta la data del bonifico, non la fine dei lavori. Le persone fisiche applicano il principio di cassa: la spesa si considera sostenuta nel giorno in cui dai l’ordine di pagamento alla banca, come ha ribadito l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 137 del 20 giugno 2024. “Chiudere entro il 31 dicembre”, quindi, significa soprattutto saldare con bonifico parlante entro il 31 dicembre le fatture dei lavori eseguiti, compresi gli acconti di quelli che proseguiranno nel 2027. Attenzione però a non anticipare pagamenti senza fattura né contratto: l’acconto deve corrispondere a un impegno reale con l’impresa, altrimenti rischi contestazioni.
Il bonus mobili premia chi inizia ora. Per comprare mobili con la detrazione nel 2027 servono lavori di recupero iniziati dal 1° gennaio 2026. Chi avvia il cantiere entro dicembre si tiene aperta questa porta. C’è anche un dettaglio da non trascurare: il testo del DDL parla solo di “mobili” e non più di grandi elettrodomestici, per i quali è previsto invece un fondo separato da 50 milioni di euro, da attuare con decreto ministeriale. Se ti servono un frigorifero o una lavatrice ad alta efficienza, acquistarli entro il 31 dicembre 2026 è la strada più sicura.
Il 2027 è l’ultima finestra, non la nuova normalità. Anche con la proroga, dal 2028 si scende al 30% su 48.000 euro. Se hai in mente un intervento importante, come un cappotto o il passaggio a una pompa di calore, conviene programmare i pagamenti tra la fine del 2026 e il 2027, senza contare su ulteriori rinvii.
Ecobonus: gli adempimenti che fanno perdere la detrazione
Con l’Ecobonus la detrazione non dipende solo dal bonifico. Entro 90 giorni dalla fine dei lavori va inviata la comunicazione sul portale ENEA delle detrazioni fiscali, insieme all’asseverazione del tecnico quando prevista. Per alcuni interventi, come la riqualificazione energetica globale o l’isolamento dell’involucro, la normativa tecnica richiede anche l’Attestato di Prestazione Energetica post intervento, redatto da un Tecnico Certificatore abilitato: trovi come funziona nella guida sull’APE post operam per i bonus fiscali. Un dicembre affollato di cantieri significa un gennaio e un febbraio affollati di pratiche: arrivare in ritardo è il modo più comune per perdere un bonus già pagato.
Dopo i lavori, l’APE che hai va rifatto
C’è un ultimo passaggio che molti proprietari scoprono solo al momento del rogito. L’APE dura dieci anni, ma va aggiornato ogni volta che un intervento di ristrutturazione o riqualificazione modifica la Classe Energetica dell’immobile: cappotto, nuovi infissi, cambio del generatore. Ne parliamo in dettaglio nella guida su quanto dura il Certificato APE.
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Rifare l’APE dopo i lavori non è solo un obbligo se vendi o affitti. È il documento che trasforma in valore riconoscibile la spesa che hai appena sostenuto: una Classe Energetica migliore pesa sulla valutazione dell’immobile, sulla trattativa con un acquirente e sulle condizioni che una banca può offrirti. Se stai pianificando più interventi, il consiglio è semplice: fai redigere l’APE dopo aver completato tutto, così paghi un solo documento. Per capire quanto può migliorare la tua casa, ti sarà utile anche la guida su cos’è la Classe Energetica e come si calcola.
Il calendario da tenere a mente
- Entro il 31 dicembre 2026: bonifici parlanti per i lavori eseguiti e gli acconti contrattualizzati, acquisto dei grandi elettrodomestici, avvio del cantiere se vuoi il bonus mobili nel 2027;
- Entro fine dicembre: approvazione definitiva della Legge di Bilancio 2027, che dirà se il 50% sulla prima casa è davvero confermato;
- Entro 90 giorni dalla fine dei lavori: comunicazione ENEA per Ecobonus e interventi che comportano risparmio energetico;
- Dal 1° gennaio 2028: salvo nuove proroghe, aliquota al 30% su un massimo di 48.000 euro.
Lavori finiti? Il passo successivo è certificarli
La proroga annunciata dà respiro, ma non certezze: chi paga entro il 31 dicembre si mette al riparo da qualunque modifica in Parlamento, si tiene aperto il bonus mobili e arriva al 2027 con un piano chiaro. E quando il cantiere chiude, il nuovo APE è ciò che rende visibile il lavoro fatto, per te e per chi un giorno comprerà o affitterà la tua casa.
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Content Manager di Apefacile.it. Laureato in Scienze Ambientali, ha lavorato presso studi tecnici di ingegneria, geologia e in ambito energetico e ambientale. Appassionato di tecnologie, informatica, scrittura, musica. Lavora nel Gruppo Immobilgreen dal 2017.