La Certificazione Energetica (APE) è un documento obbligatorio in Italia per vendere, affittare o completare la costruzione di un immobile. In alcuni casi, però, l’unità immobiliare non dispone di un impianto termico funzionante o è del tutto priva di impianto. In queste situazioni, il Certificatore Energetico può ricorrere all’uso di un impianto simulato: una pratica regolata dalle normative tecniche per permettere comunque la redazione dell’APE in casi particolari e con alcuni accorgimenti.
Cos’è un impianto simulato
Per “impianto simulato” si intende un sistema impiantistico ipotetico, non realmente presente nell’edificio, ma inserito nel calcolo energetico per stimare le prestazioni dell’unità immobiliare.
Si tratta di una soluzione standard, adottata in assenza di un impianto reale, secondo le specifiche tecniche previste dalle Linee Guida APE (DM 26/06/2015) e dai documenti del CTI (Comitato Termotecnico Italiano).
Scopo dell’impianto simulato:
- Consentire la redazione dell’APE anche in immobili privi di impianto
- Rappresentare un comportamento energetico ipotetico, ma confrontabile con altri edifici simili
- Permettere la vendita, l’affitto o il completamento burocratico della costruzione.
Quando si simula un impianto
L’impianto viene, generalmente, simulato nei seguenti casi:
- nuove costruzioni non ancora dotate di impianti (es. allacci non completati o impianto non installato);
- edifici ristrutturati, dove l’impianto è stato rimosso o è in fase di sostituzione;
- unità immobiliari sprovviste di impianto fisso, ma con sistemi mobili o temporanei (stufe, climatizzatori portatili);
- rustici, sottotetti, depositi o immobili non ancora trasformati in abitazioni.
⚠️ Importante: La decisione di simulare un impianto spetta sempre al Tecnico Certificatore, in base allo stato di fatto riscontrato durante il sopralluogo.
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Come viene effettuata la simulazione
Il Tecnico inserisce nel software di calcolo un impianto standardizzato per ogni servizio (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria), scegliendolo tra quelli indicati dal CTI.
Esempi di impianti simulati:
| Servizio | Tipologia simulata comune | Efficienza stimata |
| Riscaldamento | Caldaia a condensazione + radiatori | Alta |
| Raffrescamento | Climatizzatori split ad alta efficienza | Media-alta |
| Acqua calda sanitaria (ACS) | Scaldabagno a gas o elettrico | Media |
Nel documento APE deve comparire la dicitura obbligatoria che segnala chiaramente la presenza di impianti simulati, in conformità all’Allegato 1 delle Linee Guida.
Validità dell’APE con impianto simulato
L’APE con impianto simulato ha una validità legale di 10 anni, come un APE standard, a condizione che non cambi lo stato dell’edificio.
Tuttavia, se successivamente viene installato un impianto reale, l’APE diventa non rappresentativo ed è necessario redigerne uno nuovo, aggiornato alla situazione reale. In caso contrario, nel momento dell’utilizzo dell’APE per questioni legali, come affitto, vendita, ecc., si rischiano sanzioni o l’invalidità dell’APE in sede di rogito o contratto.
Libretto di impianto e impianto simulato: cosa dice la normativa
L’impianto simulato è l’unica eccezione in cui si può fare un APE senza libretto di impianto. Infatti, secondo le indicazioni fornite dal CTI e richiamate nelle Linee guida nazionali per la Certificazione Energetica degli Edifici, in caso di impianto simulato:
- non è obbligatoria la redazione del libretto di impianto;
- non si compila la scheda identificativa dell’impianto (né il Rapporto di Controllo);
- non è necessaria alcuna comunicazione al Catasto Regionale degli Impianti Termici (CIT o CIR, a seconda della Regione).
Il libretto di impianto è obbligatorio solo a partire dall’installazione effettiva di un generatore di climatizzazione invernale/estiva o di produzione di acqua calda sanitaria e deve essere redatto dal manutentore o dall’installatore.
Cosa succede se poi si installa un impianto reale
L’installazione di un impianto fisso, quindi, comporta un cambio dei consumi e delle prestazioni energetiche. Questo può portare a una modifica della Classe Energetica (in meglio o in peggio) e rende non più utilizzabile il vecchio APE con impianto simulato.
Il Tecnico o l’installatore deve redigere il libretto di impianto del nuovo impianto secondo la modulistica nazionale. Si procede con eventuale registrazione nel Catasto regionale (CIR/CIT) e con i controlli di efficienza energetica previsti.
Tabella riepilogativa:
| Evento | Conseguenza | Azione richiesta |
| Installazione nuova caldaia | Cambia il fabbisogno energetico | Redazione nuovo APE |
| Aggiunta di split fissi | Cambia il profilo energetico | Nuovo sopralluogo e Certificazione |
| Nessuna modifica impiantistica | L’APE rimane valido fino a 10 anni | Nessuna azione richiesta |
Su Apefacile.it puoi richiedere l’APE con impianto simulato, se necessario
Se stai vendendo o affittando un immobile privo di impianto o con impianti non allacciati o non funzionanti, su Apefacile.it è possibile richiedere un APE con simulazione dell’impianto, conforme alla normativa vigente.
Il nostro team di Tecnici Energetici abilitati valuta il caso specifico e, se necessario, applica la simulazione secondo quanto previsto dalle Linee Guida nazionali. Questo consente di ottenere comunque un APE valido e utilizzabile per rogiti, locazioni o adempimenti catastali.
La simulazione viene gestita in modo trasparente e indicata chiaramente nel Certificato APE, come richiesto dalla legge.
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Aggiornare l’APE dopo la simulazione: un obbligo da non trascurare
Se l’edificio viene successivamente dotato di impianti reali, è fondamentale aggiornare la Certificazione Energetica APE. Questo non solo garantisce conformità legale, ma consente anche di:
- riflettere correttamente i consumi reali dell’immobile;
- dare al compratore o all’inquilino una valutazione attendibile delle spese energetiche;
- ottenere eventuali agevolazioni o bonus legati alla classe energetica reale (es. Superbonus, Ecobonus).
Un APE aggiornato è quindi un investimento utile anche in termini di trasparenza e valore commerciale dell’immobile.
Content Manager di Apefacile.it. Laureato in Scienze Ambientali, ha lavorato presso studi tecnici di ingegneria, geologia e in ambito energetico e ambientale. Appassionato di tecnologie, informatica, scrittura, musica. Lavora nel Gruppo Immobilgreen dal 2017.