Stai per affittare casa e ti chiedi se ti serve davvero l’Attestato di Prestazione Energetica? La risposta breve è sì: nella maggior parte dei casi l’APE è obbligatorio anche per l’affitto, non solo per la vendita. Ma le regole cambiano parecchio a seconda che tu stia stipulando un contratto lungo, come un classico 4+4, oppure una locazione breve di pochi giorni per turismo. In questa guida ti spieghiamo, con esempi concreti, quando l’APE è richiesto, cosa devi allegare e dove i due sistemi si differenziano.
Che cos’è l’APE e perché conta anche per l’affitto
L’APE, cioè l’Attestato di Prestazione Energetica, è il documento che fotografa il consumo energetico di un immobile e gli assegna una Classe Energetica, da A4 (la più efficiente) fino a G (la meno efficiente). Lo redige un Tecnico Certificatore abilitato dopo un sopralluogo e ha una validità di 10 anni dalla data di rilascio, a patto che nel frattempo non vengano fatti interventi che modificano la prestazione energetica dell’immobile.
Molti pensano che serva solo quando si vende casa, ma non è così. L’obbligo di dotazione dell’APE nasce anche quando l’immobile viene concesso in locazione a un nuovo inquilino. La regola generale è fissata dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005, la norma che in Italia disciplina la Certificazione Energetica degli edifici, poi modificata da diversi interventi successivi tra cui il D.Lgs. 48/2020.
Quando l’APE serve per affittare
L’APE entra in gioco in diverse situazioni legate all’affitto. In particolare devi averlo quando:
- affitti un appartamento o una singola unità immobiliare a uso abitativo con un contratto ordinario, ad esempio 4+4 oppure 3+2 a canone concordato,
- affitti un intero edificio o più unità immobiliari insieme,
- pubblichi un annuncio di locazione su un portale immobiliare o su una piattaforma di affitti brevi,
- rinnovi un contratto con un nuovo conduttore.
Esistono alcune esclusioni previste dalla normativa, ad esempio i fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 metri quadrati, i ruderi, gli edifici privi di impianti di climatizzazione oppure alcune categorie di immobili industriali e agricoli non residenziali. Nel dubbio, conviene sempre verificare il caso specifico con un tecnico, perché le eccezioni sono tassative e vanno interpretate con attenzione.
E chi paga l’APE quando si affitta un immobile? Abbiamo approfondito l’argomento.
Locazione lunga: i tre obblighi che non puoi saltare
Quando parliamo di locazione lunga intendiamo i contratti soggetti a registrazione, cioè quelli di durata superiore a 30 giorni: il residenziale 4+4, il transitorio, il canone concordato, l’affitto a studenti e così via. In questi casi la normativa prevede tre obblighi distinti che spesso vengono confusi tra loro.
Il primo è l’obbligo di dotazione. Devi essere in possesso di un APE valido già dal momento in cui metti l’immobile sul mercato, non all’ultimo minuto prima della firma. Il secondo è l’obbligo di informazione e consegna: devi rendere disponibile l’attestato al futuro inquilino sin dall’avvio delle trattative e consegnargliene copia entro la firma del contratto. Il terzo è la clausola energetica, introdotta dal cosiddetto Decreto Destinazione Italia, cioè il D.L. 145/2013 convertito nella Legge 9/2014. Si tratta di una dichiarazione, inserita nel testo del contratto, con cui il conduttore attesta di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, compreso l’attestato, sulla prestazione energetica dell’immobile.
A questi si aggiunge l’allegazione fisica dell’APE al contratto, che la norma richiede in modo esplicito per la locazione di interi edifici oppure di più unità immobiliari. Per la locazione di una singola unità immobiliare, invece, l’allegazione materiale non è obbligatoria, ma restano fermi l’obbligo di dotazione e la clausola energetica in contratto. In pratica, anche affittando un solo appartamento, l’APE lo devi comunque avere e la clausola la devi comunque inserire.
C’è poi un obbligo che riguarda la comunicazione al pubblico. L’art. 6, comma 8, del D.Lgs. 192/2005 impone che negli annunci di vendita o locazione, diffusi con qualsiasi mezzo, siano riportati l’indice di prestazione energetica e la Classe Energetica dell’immobile. Vale per gli annunci sui portali immobiliari e, come vedremo, anche per le inserzioni degli affitti brevi.
Locazione breve: cosa cambia davvero
La locazione breve è il contratto di durata non superiore a 30 giorni, tipicamente la locazione turistica gestita in autonomia o tramite piattaforme come Airbnb e Booking. Qui il quadro cambia, ma non nel modo in cui molti immaginano.
Il D.L. 145/2013 ha escluso dall’obbligo di allegazione e dalla clausola energetica i contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni. Detto in parole semplici, per un affitto di pochi giorni non devi allegare l’APE al contratto né inserire la dichiarazione del conduttore. Questo però riguarda solo l’aspetto documentale del contratto, non l’esistenza dell’attestato in sé.
Sul punto la normativa lascia una zona grigia e convivono due letture. L’interpretazione più estensiva sostiene che, venendo meno l’allegazione e la clausola, per gli affitti di pochi giorni l’APE di fatto non serva. L’interpretazione più prudente, invece, osserva che l’obbligo di dotazione, cioè avere l’attestato, non è mai stato cancellato per le locazioni e resta valido a prescindere dalla durata. In assenza di pronunce definitive che chiudano la questione, la posizione più sicura per un proprietario è avere comunque un APE valido.
C’è poi un aspetto che sull’affitto breve pesa in concreto: l’obbligo negli annunci. Se pubblichi il tuo alloggio online, la norma sugli annunci continua ad applicarsi e richiede di indicare la Classe Energetica e l’indice di prestazione. Molte piattaforme, del resto, prevedono già i campi dedicati. Per compilarli correttamente ti serve un APE, il che rende l’attestato utile anche quando il singolo contratto è di due o tre notti.
Breve o lunga: le differenze a colpo d’occhio
Per orientarti rapidamente, ecco come si comportano i due sistemi rispetto agli obblighi principali.
| Obbligo | Locazione lunga (oltre 30 giorni) | Locazione breve (fino a 30 giorni) |
| Possedere un APE valido (dotazione) | Sì | Sì, secondo l’interpretazione prudente |
| Consegna e informazione all’inquilino | Sì | Non richiesta dalla norma sul contratto |
| Clausola energetica nel contratto | Sì | No, esclusa |
| Allegazione dell’APE al contratto | Sì per edifici o più unità, non per la singola unità | No, esclusa |
| Indicare la Classe Energetica negli annunci | Sì | Sì |
Come vedi, la differenza vera non è tanto sul se ti serva un APE, quanto sugli adempimenti contrattuali che gli ruotano intorno. La locazione lunga è più formale e richiede clausola e, in certi casi, allegazione. La locazione breve alleggerisce la parte documentale del contratto, ma non ti mette al riparo dall’obbligo negli annunci né, prudenzialmente, da quello di dotazione.
Due esempi concreti
Il primo caso è quello di Marco, che affitta un trilocale a Torino con un contratto 4+4. Siamo in piena locazione lunga: Marco deve avere un APE valido già quando pubblica l’annuncio, deve riportare la Classe Energetica dell’immobile, ad esempio D, nell’inserzione su un portale immobiliare, deve consegnare l’attestato al nuovo inquilino e inserire nel contratto la clausola energetica con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto la documentazione. Trattandosi di una singola unità, non è tenuto ad allegare fisicamente l’APE al contratto, ma dotazione e clausola restano obbligatorie.
Il secondo caso è quello di Giulia, che affitta un bilocale a Firenze per soggiorni turistici di due o tre notti tramite una piattaforma online. Siamo nella locazione breve: Giulia non deve allegare l’APE al singolo contratto di soggiorno né inserire la clausola energetica. Quando pubblica l’annuncio, però, deve indicare la Classe Energetica dell’alloggio, e per farlo le serve comunque un attestato. Adottando la linea prudente, Giulia fa redigere un APE una volta sola, lo tiene valido per i dieci anni e lo usa per tutte le inserzioni e le stagioni successive.
Cosa rischi se manca l’APE
Le sanzioni per gli inadempimenti energetici nella locazione non sono trascurabili e variano a seconda della violazione. Per la mancata dotazione dell’attestato, in caso di locazione di un intero edificio, la sanzione può andare da 3.000 a 18.000 euro, mentre per la locazione di una singola unità immobiliare si va in generale da 1.000 a 4.000 euro, importo ridotto della metà quando la durata della locazione non supera i tre anni. Per la mancata indicazione della Classe Energetica negli annunci è prevista una sanzione che può andare da 500 a 3.000 euro. Gli importi esatti dipendono dal caso specifico e dalle contestazioni, ma il messaggio è chiaro: mettersi in regola costa molto meno che rischiare una sanzione.
L’APE come alleato per affittare senza pensieri
Che tu affitti con un 4+4 o per qualche notte a un turista, l’APE resta il documento che ti mette al riparo e che, in molti casi, sei tenuto ad avere: cambia la parte di adempimenti contrattuali, con clausola e allegazione richieste per la locazione lunga ed escluse per quella breve, ma l’attestato in sé è quasi sempre necessario, se non altro per l’annuncio online. Averlo valido significa affittare con la certezza di essere in regola, senza rincorse dell’ultimo minuto e senza il rischio di sanzioni. Con Apefacile ordini il tuo APE online in meno di 5 minuti, con la consegna standard in 72 ore lavorative dalla documentazione completa e, se hai fretta, con il servizio SOS APE in 24 ore: a occuparsi del sopralluogo e dei calcoli ci pensa uno dei nostri Tecnici Certificatori, tu ricevi l’attestato pronto da usare.
Hai bisogno dell’APE? Ordinalo ora.
Content Manager di Apefacile.it. Laureato in Scienze Ambientali, ha lavorato presso studi tecnici di ingegneria, geologia e in ambito energetico e ambientale. Appassionato di tecnologie, informatica, scrittura, musica. Lavora nel Gruppo Immobilgreen dal 2017.