Cos’è la Dichiarazione di non Certificabilità dell’APE
La Dichiarazione di non Certificabilità dell’APE è un documento redatto da un Tecnico Certificatore che attesta l’impossibilità tecnica di produrre un Attestato di Prestazione Energetica (APE) per un determinato immobile.
Si tratta di una casistica residuale, non prevista da una norma specifica, ma derivante dall’applicazione del D.Lgs. 192/2005 e delle Linee Guida nazionali per l’APE nei casi in cui la Certificazione Energetica non risulti tecnicamente redigibile.
L’APE, infatti, presuppone la presenza di condizioni minime che permettano il calcolo della prestazione energetica: quando queste condizioni mancano, il Tecnico Certificatore può dichiarare la non certificabilità.
Il quadro normativo di riferimento
La normativa italiana stabilisce che l’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per edifici e unità immobiliari dotati di caratteristiche tali da consentire la valutazione del loro comportamento energetico.
Secondo le Linee Guida, la prestazione energetica si basa su:
- involucro edilizio;
- impianti tecnici (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria);
- condizioni d’uso standard.
Se uno, o più, di questi elementi risulta assente o non definibile, la redazione dell’APE può risultare impossibile.
Quando un immobile non è certificabile
Vediamo i casi più frequenti in cui non è possibile redigere l’Attestato di Prestazione Energetica.
Immobili non ultimati
Una delle casistiche più frequenti riguarda gli edifici o le unità immobiliari in fase di costruzione o ristrutturazione non completata.
Rientrano in questa categoria:
- immobili privi di impianti (riscaldamento, ACS), perché ancora non ultimati;
- unità senza infissi, serramenti o finiture;
- edifici non agibili.
In assenza di impianti funzionanti, non è possibile determinare i fabbisogni energetici né attribuire una Classe Energetica attendibile. L’assenza di impianto non impedisce di per sé la redazione dell’APE; la non certificabilità si verifica solo quando l’immobile è privo anche delle condizioni minime per la valutazione energetica.
Ruderi ed edifici collabenti
Gli immobili in stato di degrado avanzato rappresentano un altro caso tipico.
Si tratta di:
- edifici diroccati;
- unità senza copertura;
- fabbricati privi di infissi e partizioni.
Spesso classificati catastalmente come “collabenti” (categoria F/2), questi immobili non soddisfano i requisiti minimi per essere considerati energeticamente valutabili.
Immobili privi di impianto termico
La presenza di un impianto termico è uno degli elementi centrali per la Certificazione Energetica.
Tuttavia, occorre fare una distinzione importante:
- se l’immobile è destinato ad uso abitativo e semplicemente non ha impianto → in molti casi l’APE è comunque obbligatorio;
- se l’immobile è oggettivamente non dotabile di impianto o privo di condizioni minime → può essere dichiarato non certificabile.
La valutazione è tecnica e va fatta caso per caso con unTecnico Certificatore Energetico abilitato.
Sei un Tecnico Certificatore? Vuoi collaborare con Apefacile.it?
Locali e categorie catastali escluse
Alcune tipologie immobiliari non rientrano nel campo di applicazione dell’APE o possono essere escluse:
- box e autorimesse;
- cantine e depositi;
- fabbricati agricoli non residenziali;
- edifici isolati con superficie utile inferiore a 50 mq (in specifiche condizioni).
In questi casi, più che di non certificabilità, si parla spesso di esclusione dall’obbligo, ma nella pratica può essere richiesta una dichiarazione tecnica che lo attesti.
Quando NON è possibile utilizzare la dichiarazione
Un errore comune è considerare la Dichiarazione di non Certificabilità come un’alternativa all’APE. Non è così.
Non può essere utilizzata nei seguenti casi:
- compravendita di immobili abitabili;
- locazione di unità immobiliari complete;
- edifici esistenti, anche se energeticamente scadenti.
Anche un immobile in pessime condizioni, ma completo e dotato di impianti, deve essere certificato e riceverà semplicemente una Classe Energetica bassa.
Responsabilità del Tecnico Certificatore
La redazione di una Dichiarazione di non Certificabilità comporta una responsabilità significativa per il Tecnico Certificatore.
Il professionista deve verificare lo stato reale dell’immobile, motivare tecnicamente l’impossibilità e documentare le condizioni (anche fotograficamente).
Una dichiarazione impropria può comportare sanzioni e contestazioni, soprattutto in ambito notarile o fiscale.
Differenza tra non certificabilità ed esclusione dall’APE
È utile distinguere due concetti spesso confusi:
Non Certificabilità: ovvero l’impossibilità tecnica di redigere APE
Esclusione: ovvero il caso in cui l’immobile non sia soggetto all’APE per legge all’obbligo
La distinzione è fondamentale per evitare errori nella gestione di compravendite o pratiche edilizie.
Se necessiti di servizi o pratiche edilizie, puoi rivolgerti a Domodeus, partner di Apefacile.
Capire prima, evitare problemi dopo
La Dichiarazione di non Certificabilità dell’APE è uno strumento utile ma delicato, da utilizzare solo in situazioni ben precise e documentabili. La differenza tra immobile non certificabile e immobile semplicemente inefficiente è sostanziale e ha conseguenze legali e operative.
Affidarsi a un Tecnico Certificatore competente è fondamentale per evitare errori che possono bloccare compravendite o generare contestazioni.
Se hai dubbi sul tuo caso specifico, chiarirli prima ti fa risparmiare tempo, denaro e problemi.
Hai bisogno dell’APE? Ordinalo ora.
Apefacile.it
Content Manager di Apefacile.it. Laureato in Scienze Ambientali, ha lavorato presso studi tecnici di ingegneria, geologia e in ambito energetico e ambientale. Appassionato di tecnologie, informatica, scrittura, musica. Lavora nel Gruppo Immobilgreen dal 2017.