APE e unità immobiliari con più subalterni: quando serve e come comportarsi

Il tema della redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in presenza di immobili composti da più subalterni catastali è oggetto di dubbi frequenti, soprattutto nei casi in cui i subalterni siano funzionalmente connessi o parzialmente autonomi. La corretta gestione dell’APE in queste situazioni richiede l’analisi di più fattori: accessi, impianti, destinazioni d’uso e regime di proprietà.

Cosa dice la normativa

L’obbligo dell’APE è disciplinato principalmente dal D.Lgs. 192/2005 e s.m.i., che definisce i casi in cui l’APE è necessario: compravendite, locazioni, nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti e annunci immobiliari. Il decreto è stato aggiornato da vari provvedimenti, tra cui il D.M. 26/06/2015 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”).

In sintesi, l’APE deve rappresentare l’unità immobiliare oggetto di trasferimento o utilizzo. Ma cosa succede se questa unità è composta da più subalterni catastali? Riguardo a questo, la normativa non è chiara e definitiva.

Per comprendere meglio i vari aspetti della questione, proviamo a fare alcuni esempi pratici. Naturalmente, ogni caso è a sé e sarà il Certificatore Energetico a valutare le effettive caratteristiche dell’immobile per adottare la miglior soluzione. Ci teniamo, comunque, a chiarire che anche se sono contemplate diverse interpretazioni della norma, fare una Certificazione Energetica APE separata per ogni subalterno è, in generale, la via più prudente. Se hai dubbi, contattaci per parlare con un nostro Esperto!

Ma vediamo i casi.

Subalterni con accessi separati e autonomia funzionale

Quando più subalterni hanno accessi indipendenti e impianti separati, ciascuno è da considerarsi una unità immobiliare autonoma. In tal caso:

• Ogni subalterno necessita di un APE distinto, anche se fanno parte della stessa proprietà.
• È irrilevante che i subalterni siano comunicanti tra loro tramite aperture interne.

Esempio pratico

Due uffici (sub. 1 e sub. 2) situati nello stesso stabile, entrambi con porta su pianerottolo, impianti autonomi, e accatastati separatamente come A/10:

Subalterno	Accesso indipendente	Impianto autonomo	Comunicante?	APE necessario
1	Sì	Sì	Sì	Sì
2	Sì	Sì	Sì	Sì

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Subalterni comunicanti con ingresso unico

Quando più subalterni sono collegati tra loro, ad esempio tramite una scala interna, e l’accesso avviene tramite un unico ingresso, spesso sono da considerarsi funzionalmente un’unica unità immobiliare. In questi casi:

• È possibile redigere un APE unico per tutti i subalterni.
• È necessario che gli spazi siano comunicanti in modo permanente e non temporaneo.

Esempio pratico

Un appartamento è accatastato come sub. 1 (abitazione) e sub. 2 (soffitta), ma sono collegati internamente da una scala e non hanno altri ingressi:

Subalterno	Accesso indipendente	Comunicazione interna	Funzionalità unica	APE necessario
1 + 2	Uno solo	Permanente	Sì	Uno solo

Subalterni con impianti separati, ma comunicanti

Un caso frequente riguarda unità immobiliari comunicanti, ma con impianti termici indipendenti. In questo scenario, la valutazione dipende da:

• Uso effettivo degli ambienti: se l’insieme è utilizzato come un unico spazio funzionale (es. abitazione + studio), l’APE può essere unico.
• Destinazione catastale: se è diversa (es. A/2 e A/10), si suggerisce APE separato per evitare ambiguità.

Ricordiamo che, in base al punto 3.1 delle Linee Guida nazionali 2015, “l’unità immobiliare oggetto di attestazione deve essere dotata di impianto termico (anche autonomo o individuale) oppure, in assenza, essere riscaldata tramite dispositivi fissi, non elettrici.”

Esempio comparativo

Subalterno	Comunicante	Impianto termico	Destinazione	APE consigliato
A + B	Sì	Separati	Stessa	Uno unico
C + D	Sì	Separati	Differente	Due distinti

Subalterni con stesso impianto e uso integrato

Quando i subalterni sono riscaldati da un impianto centralizzato, fisicamente e funzionalmente indivisibile, e sono usati come un’unica abitazione o ufficio:

• Si raccomanda la redazione di un APE unico.
• Il tecnico dovrà considerare la superficie, la volumetria e i dati termici dell’insieme dei subalterni.

Attenzione: anche se i subalterni sono tecnicamente separati al Catasto, la presenza di impianto unico e uso integrato prevale ai fini dell’APE. Tuttavia, ci raccomandiamo, in caso di attonotarile imminente, contratto o dubbi, di illustrare direttamente al notaio il caso, per fugare ogni rischio di ritardo dell’atto.

Se hai dubbi, puoi contattarci! I nostri esperti sapranno guidarti, insieme ai Tecnici, alla soluzione più corretta per la tua situazione particolare.

Subalterni con categorie catastali diverse (es. A/2 e C/2): il caso di fatto unitario e l’abuso edilizio

Un caso particolarmente delicato si verifica quando due subalterni con categorie catastali differenti, come un’abitazione (A/2) e un locale di deposito (C/2), sono uniti fisicamente e funzionalmente, costituendo un unico spazio abitativo. Questo può accadere, ad esempio, quando un seminterrato accatastato come C/2 viene inglobato nell’abitazione soprastante e utilizzato come taverna, studio o camera, senza titolo edilizio.

In questi casi:

• L’APE dovrebbe rappresentare solo l’unità conforme, cioè quella abitabile (A/2).
• Tuttavia, se l’unità immobiliare è di fatto unificata e utilizzata interamente come abitazione, il Tecnico può trovarsi in difficoltà, poiché l’APE richiede una corrispondenza tra dati dichiarati e situazione autorizzata.
• L’inclusione di ambienti non autorizzati nella prestazione energetica potrebbe configurare una falsa dichiarazione.

Attenzione: in caso di abusi edilizi, non è possibile redigere un APE per l’intera unità “di fatto”, se questa non è regolarizzabile o non ha ottenuto un condono. Se regolarizzata, allora si potrà redigere un APE corretto e completo.

Esempio pratico

Un immobile è composto da:

• Sub. 1 (A/2): abitazione al piano terra, regolarmente autorizzata.
• Sub. 2 (C/2): cantina trasformata in taverna, accessibile solo da scala interna e riscaldata con lo stesso impianto.

Subalterno	Categoria catastale	Comunicazione interna	Impianto termico	Utilizzo effettivo	Regolare?	APE possibile?
1	A/2	Sì	Unico	Parte dell’abitazione	✅	✅
2	C/2	Sì	Unico	Taverna	❌ (abuso)	❌ (da escludere nell’APE o da sanare prima)

In questo caso:

• L’APE può essere redatto solo per il sub. 1 (A/2).
• Se si intende vendere o affittare l’intero complesso, è necessario prima regolarizzare il sub. 2 tramite sanatoria o fusione catastale con cambio di destinazione d’uso.
• In alternativa, è possibile allegare due APE distinti, ma solo se il sub. 2 è regolare, e comunque evidenziando la diversa destinazione d’uso.

In generale, ricordiamo che il Certificatore Energetico non è un controllore del Catasto, ma un tecnico tenuto a descrivere e certificare uno stato di fatto. Dunque, per quanto non stia a lui giudicare o sanzionare un illecito, dovrà valutare con attenzione, insieme al proprietario, come procedere per non rischiare multe professionali oppure che, ad esempio in caso di vendita, il notaio possa ritenere non valido un APE fatto su una categoria catastale non abitabile, come la C/2.

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Riferimenti normativi utili:

• Art. 6, comma 2, del D.Lgs. 192/2005 sulla conformità dell’immobile oggetto di APE;
• D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), art. 46, sull’agibilità e la legittimità edilizia necessarie per la compravendita;
• Normative regionali.

E se i subalterni sono accatastati come pertinenze?

Quando uno o più subalterni sono accatastati come pertinenze (es. cantina, soffitta, box), non necessitano di un APE separato, ma vanno considerate all’interno dell’APE dell’unità principale, ma il Tecnico non la considererà nel calcolo energetico.

Tuttavia:

• Se la pertinenza è oggetto di vendita o locazione autonoma (cosa rara), andrebbe redatto un APE apposito solo se dispone di impianto termico (evento rarissimo per box/cantine).
• In caso contrario, l’APE non è richiesto.

Riepilogo operativo: come decidere se serve un APE unico o multiplo?

Ripetiamo che ogni caso va valutato dal Certificatore Energetico. In caso di dubbi, l’opzione di far redigere APE separati per i diversi subalterni è sicuramente la più prudente, con meno rischi tecnici e legali, ma in generale:

Caratteristica subalterni	APE unico	APE separato
Accesso unico	✅
Accessi separati		✅
Impianto unico	✅
Impianti separati		✅
Destinazione d’uso omogenea	✅
Destinazioni d’uso diverse (es. abitazione + ufficio)		✅
Comunicazione interna permanente	✅
Comunicazione temporanea (es. porta apribile tra due unità)		✅
Categorie catastali uguali	✅
Categorie catastali diverse		✅ con limitazioni

Attenzione al contratto e alla pratica catastale

Quando si vende o si affitta, è essenziale che l’APE corrisponda esattamente all’oggetto del contratto. Se il contratto menziona l’intero insieme dei subalterni, l’APE dovrà riguardare l’intero insieme. Se invece il contratto riguarda solo una porzione (es. solo sub. 2), servirà un APE specifico per quel subalterno.

In caso di dubbi, è sempre consigliabile:

• Consultare un tecnico abilitato;
• Consultare il notaio, per non incorrere in ritardi sull’atto;
• Verificare la pratica catastale aggiornata;
• Uniformare il contratto con i dati dell’APE;
• Regolarizzare l’immobile prima di far redigere l’APE.

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“Più subalterni, un solo immobile”: il buon senso tecnico e legale

La scelta tra APE unico o separato, in presenza di più subalterni, non può essere fatta automaticamente in base al Catasto. Conta di più la realtà dell’uso, l’accessibilità, la configurazione impiantistica e la destinazione d’uso effettiva.

L’APE deve sempre descrivere fedelmente l’unità immobiliare oggetto del trasferimento o utilizzo, anche se formata da più subalterni. In caso di incertezze, il principio guida rimane la funzionalità unitaria degli spazi, non la mera divisione catastale. Tuttavia in caso di dubbi, l’opzione più prudente è quella di far redigere Certificati APE separati.

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