Nuovo Decreto “Salva Casa”: serve rifare la Certificazione APE dopo la regolarizzazione?

Una delle novità più interessanti dell’estate 2024, nell’ambito delle normative edilizie, ha sicuramente riguardato il Decreto Legge 69/2024, “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, chiamato anche più semplicemente  Decreto “Salva Casa”.

Entrato in vigore ufficialmente dal 28 luglio 2024, il decreto legge punta a incentivare e facilitare la regolarizzazione di piccole difformità edilizie da parte di proprietari immobiliari.Ma quali sono tutte le modifiche introdotte dal “Salva Casa”?  E soprattutto, come impatta sul Certificato APE? Scopriamolo insieme in questo articolo.

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Decreto “Salva Casa”: tutte le novità e i campi d’applicazione

Come anticipato, Il decreto “Salva Casa” introduce diverse novità in ambito edilizio. Di seguito, riportiamo le principali: 

1. Tolleranza sulle Difformità Edilizie

• Ampliamento della tolleranza per le difformità non sostanziali rispetto ai parametri progettuali approvati:
  • Tolleranza dal 2% al 5% per le piccole differenze nelle dimensioni degli edifici.
  • Permesso per la regolarizzazione di queste piccole difformità senza necessità di ulteriori procedure complesse.
• Riferimenti alle misure previste nel titolo abilitativo: le unità immobiliari con superfici inferiori a 100 metri quadrati hanno tolleranze maggiori (fino al 5%)​

2. Regolarizzazione delle Difformità Minori

• Introduzione della CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per opere realizzate in difformità, con pagamento di una sanzione ridotta.
• Anche difformità esecutive minori, come la diversa ubicazione delle aperture o la mancata realizzazione di elementi non strutturali, rientrano tra le tolleranze​.

3. Digitalizzazione delle Pratiche

• Creazione di un portale unico nazionale per la presentazione delle pratiche edilizie in formato digitale, con l’obiettivo di snellire i processi amministrativi e velocizzare i tempi di approvazione​.

4. Mutamento di Destinazione d’Uso

• Il mutamento di destinazione d’uso, senza esecuzione di opere, viene semplificato. È sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale, salvo diverse disposizioni comunali​.
• Inoltre, viene chiarito che il mutamento d’uso tra diverse categorie (es. residenziale a commerciale) è consentito rispettando specifiche condizioni comunali​.

5. Deroghe sui Limiti di Distanza

• Recupero dei sottotetti consentito anche senza rispettare le distanze minime tra edifici, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della costruzione​.
• Misure che favoriscono il recupero e l’ampliamento dell’offerta abitativa senza nuovo consumo di suolo.

6. Certificazioni Igienico-Sanitarie

• Introduzione di una procedura che consente ai progettisti di asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per locali con altezza inferiore ai 2,70 metri o di dimensioni ridotte, a condizione che rispettino i requisiti di salubrità.

7. Sanzioni e Oblazioni

• Aumento delle sanzioni in caso di opere abusive, portando il costo della regolarizzazione al triplo del costo di produzione o del valore venale dell’immobile​.

8. Procedura di Sanatoria in Zone Sismiche

• Per le unità immobiliari situate in zone sismiche, la sanatoria richiede una dichiarazione di conformità con le norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Documenti per richiedere la regolarizzazione: la lista completa

Ecco quali sono i documenti di cui avrai bisogno per richiedere la regolarizzazione delle difformità edilizie ai sensi del nuovo Decreto “Salva Casa”, ecco i principali documenti necessari:

1. Documentazione catastale:
   • Visura catastale aggiornata.
   • Planimetria catastale dell’immobile.
2. Dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica:
   • Dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), che attesti la conformità dell’immobile alle normative edilizie vigenti.
3. Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) in sanatoria:
   • Se le difformità sono minori, la CILA è necessaria per procedere alla regolarizzazione, pagando la relativa sanzione.
4. Attestazione di conformità sismica (se applicabile):
   • Per immobili situati in zone sismiche, occorre una dichiarazione da parte del tecnico riguardante la conformità delle strutture alle normative antisismiche.
5. Certificato di agibilità o abitabilità:
   • Se già rilasciato, è utile includere questo documento; altrimenti, deve essere richiesto al Comune una volta sanate le difformità.
6. Pagamento delle sanzioni amministrative:
   • È previsto il pagamento di sanzioni per regolarizzare l’immobile, il cui importo varia in base alla tipologia delle difformità.
7. Documentazione tecnica dell’intervento:
   • Relazione tecnica sull’intervento predisposta secondo le normative vigenti, eventualmente corredata di perizia tecnica

Decreto “Salva Casa” e Certificato APE: serve rifare la certificazione dopo la regolarizzazione?

Molti si chiedono se serva rifare la Certificazione Energetica dell’immobile a seguito di un intervento di regolarizzazione.

La verità è che non c’è una soluzione univoca, dipende dalla tipologia di intervento effettuato, ovvero se l’intervento riguarda modifiche che influenzano l’efficienza energetica dell’immobile.

Per esempio, sicuramente servirebbe rifare la Certificazione APE nei seguenti casi:

1. Modifiche strutturali: se per esempio l’intervento di regolarizzazione riguarda la modifica dell’involucro edilizio (pareti, tetto, infissi) o un ampliamento dell’immobile, che influiscono sulle prestazioni energetiche.
2. Aggiornamenti impiantistici: se durante la regolarizzazione vengono sostituiti o modificati impianti di riscaldamento, raffreddamento, ventilazione o produzione di acqua calda sanitaria
3. Aumento o riduzione della superficie utile: se le difformità riguardano variazioni della superficie abitabile, come nel caso di ampliamenti o recupero di sottotetti, anche queste influenzano la classificazione energetica.

Non è invece necessaria se le difformità sono di natura puramente formale o non impattano sugli elementi sopra menzionati, ad esempio spostamenti minori di aperture o difformità su strutture non energeticamente rilevanti.

Tuttavia, c’è da tener presente che il Decreto ha apportato anche alcune modifiche inerenti i criteri di calcolo dei valori che determinano la Classe Energetica dell’immobile. Pertanto, anche se non sussiste l’obbligatorietà di aggiornamento del Certificato APE alle nuove modifiche, un Proprietario immobiliare potrebbe voler ottenere una Certificazione Energetica aggiornata alle nuove condizioni, richiedendo un nuovo Certificato.

In questo caso, si dovrà rivolgere ad un Tecnico di zona o ordinare un Certificato APE online, con un servizio affidabile.

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