Come la Classe Energetica influenza il Prezzo delle Case

Da uno studio sull’impatto della classe energetica sui prezzi delle case, effettuato da Banca d’Italia e basato su dati forniti da Immobiliare.it, mostra che le case energeticamente più efficienti possono costare fino al 25% in più rispetto a case con classe energetica bassa.

Vediamo perché e come si calcola l’aumento del valore dell’immobile dovuto all’efficientamento energetico, misurato grazie all’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

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Lo studio della Banca d’Italia

Partendo dai dati di Immobiliare.it, il colosso del settore immobiliare online, Banca d’Italia ha condotto uno studio di analisi dei dati.

La ricerca ha indagato l’impatto del livello di efficienza energetica, valutato attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica, sul valore delle residenze a livello provinciale in Italia.

I risultati dell’analisi rivelano che il prezzo richiesto per la vendita delle abitazioni classificate nelle prime quattro classi energetiche (A-D) è in media superiore di circa il 25% rispetto a quello delle abitazioni classificate come classe G, la più bassa, ovviamente a parità di altre condizioni.

Dallo studio si evince anche che la differenza di prezzo è molto variabile tra le diverse province italiane, a causa delle disparità nelle condizioni climatiche e nelle normative regionali sull’efficienza energetica.

Metodologia dello studio

Per rapportare i diversi immobili in base a prezzo e classe energetica, i tecnici di Banca d’Italia hanno considerato nel confronto la variabile del prezzo ed alcuni parametri indipendenti rappresentati da superficie, stato dell’abitazione, numero di locali, ecc.

I dati sono stati analizzati con il metodo dei minimi quadrati per individuare l’andamento medio del prezzo in base alle diverse caratteristiche e ottimizzato per classe energetica.

Per considerare le variazioni dovute al clima e alla legislazione locale in materia energetica, i dati sono stati calcolati per:

  • zona climatica;
  • provincia.

Risultati dello studio

L’analisi dei dati ha evidenziato innanzitutto che in Italia, in base ai dati di Immobiliare.it, gli edifici con classe energetica alta (A1-A4) sono solo il 10%, mentre alle classi F e G appartiene il 65% degli immobili.

Il risultato più importante della ricerca è stato scoprire che, in Italia, gli immobili di classe A (A1-A4) sono venduti ad un prezzo medio più alto del 25% rispetto agli edifici di classe G. Si parla di prezzo medio perché, come accennato, esistono grandi differenze tra province e zone climatiche diverse.

Comunque, la differenza di prezzo tra classe A e G varia dal 7% al 45%.

Come si può calcolare l’aumento del valore di un immobile più efficiente?

Ma come possiamo determinare l’aumento del valore di vendita di un immobile che ha una Classe Energetica alta rispetto ad uno di Classe bassa?

In Apefacile.it, con la collaborazione di Immobilgreen.it, utilizziamo una formula matematico-finanziaria che si usa per fare questo tipo di valutazioni: l’attualizzazione.

Attualizzazione

L’attualizzazione è un metodo finanziario che consente di stabilire oggi il valore attuale di un capitale che ha come naturale scadenza una data futura. In pratica, basandosi su alcune variabili che cambiano nel tempo, come inflazione, risparmi, ecc., si può valutare oggi il valore di una casa efficiente energeticamente, grazie ai risparmi che permette in bolletta e ad altri parametri.

Come calcoliamo l’importo dell’aumento di valore? L’Immobilgreen-formula

Immagine di casa senza impianti ad efficienza energetica
Casa senza impianti a Risparmio Energetico

Per capire il metodo di calcolo dobbiamo fare alcune premesse:

  1. un immobile ha obbligatoriamente bisogno di energia per funzionare e da questo non si può sfuggire
  2. decidiamo di stimare la vita di un immobile in 80 anni (molto cautelativo)
  3. il metodo è, necessariamente, comparativo: casa con sistemi di risparmio energetico vs casa senza sistemi di efficientamento

Per semplificare, non calcoleremo l’impatto dell’inflazione dell’energia elettrica, l’obsolescenza dei sistemi di risparmio, né dell’inflazione in generale.

Immagine di casa con impianti ad efficienza energetica
Casa con impianti a Risparmio Energetico

Bene, ora, immaginiamo un immobile che consuma 4000 l’anno di energia (luce e gas) e immaginiamo lo stesso immobile, con le stesse caratteristiche, che consuma solo 500 all’anno di energia (luce e gas). Si può dire che il rendimento netto del secondo immobile è di 3.500 € l’anno, mentre il rendimento dell’altro è zero.

Se la premessa al punto 1 è vera, e l’immobile ha bisogno di energia per funzionare, possiamo dire che uno dei due immobili frutta una piccola rendita. Come se avesse un garage affittato che ogni mese gli fornisca 290 € (3500/12) circa.

Per capirci, sarebbe come comprare una casa che ha un garage già affittato e sicuro con 290 € al mese come introito, rispetto alla stessa casa che questa rendita non la genera. Quale delle 2 vale di più? Questo maggior valore che si protrae nel tempo si può attualizzare ad oggi con una tecnica matematica utilizzata in economia chiamata sconto o attualizzazione, la cui formula è la seguente:

Formula di Immobilgreen per attualizzare il valore attuale di una casa che consente il risparmio energetico
Immobilgreen formula Per attualizzare il valore attuale di una casa che consente il risparmio energetico

dove, senza entrare nella complessità dei dettagli:

Va = valore attuale;

t = tempo;

Vt = valore nel tempo t;

ia = tasso di interesse attuale.

Il tasso di interesse (i) con cui attualizziamo è quello di un BOT (Titolo Governativo Italiano) al giorno dell’attualizzazione. Il risparmio derivante dalle varie tecnologie, compreso in Vt, è calcolato sulla base di statistiche medie.

Inserendo i valori dell’esempio abbiamo un Valore Attuale della casa efficiente di: 87.500 € in più rispetto alla casa non efficiente. Questo valore è la differenza tra il Valore Attuale di una casa efficiente rispetto a una casa che non ha tecnologie per l’efficientamento energetico né il conseguente risparmio e, dunque, ha un costo maggiore.

Il valore di una casa e la sua Classe Energetica

Abbiamo visto che la ricerca effettuata da Banca d’Italia dimostra come la Classe Energetica di un’abitazione abbia un’influenza notevole sul valore della casa in caso di vendita, arrivando fino al 25% in più rispetto ad una casa non efficiente.

Abbiamo mostrato come calcolare il valore di una casa nel tempo attraverso lo strumento dell’attualizzazione e quanto, con un esempio, possa essere rilevante la differenza di valore di vendita.

Probabilmente, anche l’affitto richiesto potrebbe essere più alto, considerando che gli inquilini pagherebbero meno di bollette.

Vendita o affitto che sia, tutto parte dall’Attestato di Prestazione Energetico per la determinazione della Classe.

In conclusione, possiamo semplicemente dire che una casa che consuma meno vale di più di una che consuma di più, oltre che essere meno inquinante per l’ambiente e per l’uomo.

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